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El mercado inmobiliario mantiene una demanda selectiva y ya acumula 41.583 escrituras en ocho meses. Ubicación, estado y precio son claves, mientras el crédito aparece como la variable que puede ampliar las operaciones.
El Real Estate porteño atraviesa 2026 con una característica que se sostiene mes a mes: el usado conserva un volumen de operaciones elevado, aun cuando el crédito hipotecario todavía está lejos de recuperar el nivel que alcanzó durante 2025 .
En agosto se concretaron 6.055 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires y el acumulado de los primeros ocho meses llegó a 41.583 operaciones. La cifra muestra que la demanda no desapareció. De hecho, agosto quedó entre los cinco mejores meses de agosto de los últimos 28 años . En la comparación interanual, sin embargo, hubo una baja de 4,9%, mientras que el acumulado enero-agosto quedó 2,3% por debajo del mismo período de 2025.
Leé también: La billetera de los bancos sale a competir con Mercado Libre: ofrecerá comprar y pagar con IA La explicación aparece en buena medida en el comportamiento del comprador. Hay interesados que buscan su primera vivienda, inversores que vuelven a mirar departamentos usados y propietarios que necesitan vender para comprar otra propiedad .
El mercado dejó atrás la etapa en la que prácticamente cualquier inmueble encontraba comprador: hoy el precio, la ubicación, el estado y las características del departamento pesan mucho más en la decisión. En ese escenario, el valor promedio de los departamentos usados en la Ciudad se ubica en torno a US$2474 por m2 , aunque existen diferencias importantes según el barrio, la antigüedad, la calidad constructiva y el estado de cada unidad.
La dispersión de precios también explica por qué algunas propiedades reciben consultas rápidamente mientras otras permanecen meses en publicación. El usado conserva demanda, pero el precio define Para Jimena Maderna , de Maderna Inmobiliaria, el mercado continúa activo y las expectativas para el cierre del año son positivas. La profesional contó que en los últimos meses concretó seis operaciones y tres de ellas se realizaron mediante crédito hipotecario , con compradores que recurrieron a Banco Nación, BBVA Francés y Santander.
En el segmento de un ambiente, por ejemplo, los valores parten de alrededor de U$S90.000 en Recoleta y pueden llegar a U$S120.000 según las características . En Palermo se ubican aproximadamente entre U$S95.000 y U$S130.000, mientras que en Belgrano oscilan entre U$S100.000 y U$S135.000. En Villa Devoto aparece, como referencia, una unidad de un ambiente con cochera cercana a U$S98.000.
Los dos ambientes se mueven aproximadamente entre U$S120.000 y U$S170.000 , mientras que en el segmento de tres ambientes pueden encontrarse unidades en Belgrano alrededor de U$S145.000 . En cuatro ambientes, los valores parten de unos U$S200.000 y pueden superar los U$S300.000 o U$S400.000 en sectores de Recoleta, Belgrano, Palermo y Núñez.
Pero la clave, según Maderna, no pasa solamente por el valor absoluto: “ Los compradores comparan propiedades, analizan ubicación, estado, superficie y prestaciones y negocian con mayor información . Por eso, una propiedad correctamente valuada puede generar movimiento aun en un mercado selectivo, mientras que una unidad publicada por encima de su valor puede permanecer mucho tiempo sin concretar”.
Los presupuestos más frecuentes se concentran entre U$S70.000 y U$S200.000, con presencia de compradores que buscan su primera vivienda y de inversores . En el segmento familiar aparecen operaciones de U$S200.000 a U$S300.000, mientras que en determinados sectores de Recoleta también existen búsquedas de U$S500.000 o U$S600.000 por departamentos de tres dormitorios, dos baños, cochera y amenities. El crédito todavía es el punto débil El contraste con el volumen general de escrituras aparece al observar las operaciones hipotecarias.
En agosto se registraron 1.059 escrituras con hipoteca, un 20,8% menos que un año atrás . En los primeros ocho meses del año fueron 6.170, frente a 9.341 en igual período de 2025, una caída cercana al 34%. Para María Magdalena Tato , presidenta del Colegio de Escribanos de CABA, la expansión del crédito puede sostener el dinamismo si los nuevos fondos llegan con tasas accesibles , plazos largos y requisitos de ingresos razonables.
El desafío central es que el financiamiento alcance a quienes buscan su primera vivienda. Tato mantiene una mirada moderadamente optimista sobre el último trimestre. El nivel de escrituras acumulado, la actividad superior a las 6.000 operaciones mensuales y la expectativa por el nuevo financiamiento pueden darle otro impulso al mercado . Planteó que “el sistema necesita mayor previsibilidad.
Una baja de tasas puede favorecer la demanda, pero también será determinante que los bancos puedan procesar las operaciones en tiempos razonables . La demora entre la aprobación del crédito y la escritura puede convertirse en un obstáculo para que un vendedor acepte a un comprador financiado”. El nuevo esquema de fondos del FGS de la ANSES aparece justamente como una oportunidad para ampliar ese universo.
Si el financiamiento permite sumar compradores que hoy quedan afuera por falta de ahorro suficiente, el efecto no necesariamente se limitará a aumentar la cantidad de operaciones hipotecarias: también podría ampliar la demanda efectiva sobre el usado . Qué puede cambiar hacia fin de año El escenario que aparece para el último trimestre combina una demanda que ya existe con la posibilidad de incorporar nuevos compradores mediante crédito.
Para que eso ocurra, deberán alinearse varias condiciones: tasas razonables , plazos extensos, requisitos accesibles y procesos bancarios previsibles . Tato consideró que la estabilidad macroeconómica funciona como un factor ordenador y que una mejora de las condiciones crediticias puede favorecer un mercado hipotecario más sostenible .
También observa como una señal de confianza de largo plazo que existan préstamos a 20 años y plantea que la cuota debe guardar relación con la evolución del costo de vida para que el financiamiento sea una alternativa creíble. Leé también: Las ventas en supermercados cayeron en julio, pero hubo señales de mejora en los mayoristas y shoppings El mercado usado, mientras tanto, mantiene su propia dinámica.
El volumen de escrituras demuestra que existe una base de demanda capaz de sostener unas 6.000 operaciones mensuales , incluso con un crédito que todavía no recuperó los niveles del año pasado. Para Maderna, el desafío del último tramo de 2026 estará en que compradores y vendedores puedan encontrarse no solo en el precio, sino también en los tiempos y las condiciones de la operación.
La inmobiliaria resumió el escenario con una definición que sintetiza buena parte del momento actual: “ Demanda hay. El desafío es lograr que comprador y vendedor puedan encontrarse en precio, tiempos y condiciones ”.
Usado Departamentos Ciudad De Buenos Aires MERCADO INMOBILIARIO
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